사무실임대차계약기간을 1년 미만으로 한 임대차계약의 효력은?

甲은 이벤트회사의 운영을 위해 2008. 10. 28. 서울 소재 乙 소유 건물 2층을 보증금 1억원에 월세 100만원으로 하고 계약기간은 6개월로 하여 임차한 후, 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다. 위 乙은 계약 당시 甲에게 장기간 임대계약을 보장해 준다고 구두로 약속을 하였으나, 6개월이 다 되어가는 지금 계약기간이 다 되었고 본인이 건물을 다른 용도로 사용하겠다며 甲과 재계약을 하지 않겠다고 합니다.

이러한 경우 시설비 등 회사의 운영을 위해 비용을 투자한 甲이 손해를 보며 나가야 하는지, 임대차기간의 연장을 할 수 없는지 알아보도록 하겠습니다.

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 “① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 본 법의 적용범위에 관하여는 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 상가건물임대차보호법시행령 제2조에는 그 적용범위에 대해 “①「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 2억6천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.”라고 규정하고 있습니다.

그리고 임대차기간 등에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 “① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

또한 계약갱신요구 등에 관하여 같은 법 제10조 제1항 및 제2항에 의하면 “① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차계약기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

따라서 甲의 경우 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 함으로써 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었으며, 임차보증금액도 월세환산금을 합한 금 2억원(1억원 + 100만원 × 100 = 2억원)으로 서울지역의 같은 법 적용한도인 2억 6천만원을 넘지 않아 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인이라 할 것입니다.

즉, 甲이 위 임대차계약상 6개월을 약정하였더라도 임대차기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있을 것이며, 3회 이상의 월세연체 등의 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다 할 것입니다.

이벤트 넷 고문변호사

변호사 이 동 엽

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