상가건물을 임차하여 작은 사업체를 운영하던 甲은 한 겨울 한파로 수도가 동파 되어 영업을 할 수 없게 되었고, 설비기사에게 알아보니 생각보다는 공사가 간단하지 않아서 비용이 꾀 나올 것으로 보인다고 합니다. 甲은 당연히 임대인에게 하자보수를 요청하였는데, 임대인은 천재지변을 어떻게 할 수 있느냐며 현재 사용하고 있는 임차인이 알아서 해야 한다고 합니다. 甲은 임대료를 매달 성실히 납부하고 있는데도, 임대인은 관리비도 따로 안 내면서 이런 것까지 임대인이 다 해줘야 하냐고 오히려 임차인 甲에게 항의합니다.

이러한 경우 甲은 임대인에게 하자보수 비용을 받을 수 있는지 여부를 알아보도록 하겠습니다.

☞ 임대인의 의무와 임차인의 의무에 대해 우리 민법은 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.

 가. 임대인의 의무 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 나. 임차인의 의무 제610조 (차주의 사용, 수익권) ① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. (제654조가 위 조항을 임대차에서도 준용)

위 사안의 경우 甲이 과실 없이 임대차목적물인 점포를 그 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용, 수익한 것인 이상 임대인이 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하여야 하므로 임대인이 보수를 하여 주어야 할 것입니다.

다만 예외적으로 임차인(甲)이 건물명도 시 '원상회복 특약'을 한 경우 이는 통상 필요비, 유익비상환청구권의 포기 약정으로 해석됩니다(판례의 입장). 따라서 위와 같은 수준의 공사에 들어가는 비용은 필요비라 할 것이므로 위와 같은 포기약정이 있는 경우 그 포기약정에 따라 그 부담을 임차인 甲이 지게 됩니다.

따라서 임대차계약 체결 시 위와 같은 특약을 한 경우를 제외하고는, 임대인은 임차인 甲의 유구에 따라 건물하자보수 비용을 지급할 의무가 있다 할 것입니다.

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  변호사 이 동 엽

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