※ 부동산 시가에 대한 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 여부에 대하여

 甲은 자신 소유의 임야 30,000평을 평당 15,000원에 乙에게 매도를 한 후 등기이전까지 완료해주었는데, 수일 후 乙이 다시 찾아와 위 임야를 근처의 임야와 비교해보니 그 임야는 평당 8,000원 정도면 구입할 수 있었고, 위 임야는 곧 공원용지로 묶인다는데 너무 비싸게 구입하였다고 하면서 당시 甲과 체결한 부동산(임야)매매계약을 파기하겠다고 합니다. 그러나 甲은 위 임야를 평당 15,000원에 매도한 것은 적당하다고 생각하며, 공원용지 운운하는 것은 금시초문이라고 합니다.

이러한 경우 乙이 위 매매계약을 일방적으로 파기할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다(민법 제109조 제1항 본문).

그런데 위 사안과 같은 부동산매매에 있어서 그 부동산의 시가에 관한 착오를 이유로 취소할 수 있는지 문제되는바, 판례는 “부동산 매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요한 부분에 관한 착오라고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 10. 23. 선고 92다29337 판결).

또한 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼은 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착호는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 할 것입니다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다45546 판결).

그리고 민법 제104조에 의하면 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있으나, 이러한 ‘불공정한 법률행위’에 대하여 판례는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저히 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있으므로, 피해당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해당사자의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정한 법률행위는 성립되지 않는다고 하였습니다(대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결, 2002. 9. 4. 선고 2000다54406, 54413 판결).

그러므로 매수인 乙이 위 계약의 무효 등을 이유로 해제권을 행사하려면 甲에게 乙의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 폭리행위를 취하려는 악의가 있었고, 객관적으로 불공정한 거래행위였음을 입증하여야 할 것이나 현실적으로 실무상 위와 같은 악의를 입증하기는 거의 불가능하다 할 수 있으며 또한 2~3배의 시세 차이로는 불공정한 거래행위로 인정되기 어렵다고 할 것이므로, 乙의 계약해제는 사실상 불가능하다 할 것입니다.

참고로 교환계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비하거나 허위로 높은 가액을 시가라고 고지한 경우 불법행위가 성립하는지에 관하여 판례를 보면, “일반적으로 교환계약을 체결하려는 당사자는 서로 자기가 소유하는 교환목적물은 고가로 평가하고, 상대방이 소유하는 목적물은 염가로 평가하여, 보다 유리한 조건으로 교환계약을 체결하기를 희망하는 이해상반의 지위에 있고, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상되기 때문에, 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지하여야 할 신의칙상의 주의의무가 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 일방 당사자가 자기가 소유하는 목적물의 시가를 묵비하여 상대방에게 고지하지 아니하거나, 혹은 허위로 시가보다 높은 가액을 시가라고 고지하였다 하더라도, 이는 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이라고 볼 수 없으므로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 13. 선고 99다38583 판결).